产业园区作为一个功能布局合理、结构层次优化、产业特色鲜明的工业集聚发展区域，是工业化进程带来的特定产物。最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命，成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。
二战以来，各国通过制定各种工业区域开发政策建立起产业园区。在日本称为“工业团地”，在中国香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“产业地产”。自20世纪70年代开始，产业地产在世界范围内迅速发展，现在已经成为经济发展的重要空间形式。
纵观世界产业地产史可以发现，发达国家与发展中国家的产业园区发展背景各异：发达国家的城市郊区产业地产开发是在1955年之后，随着内城问题解决、信息技术的出现和高速公路的发展相伴而生的；在20世纪末的发展中国家，随着新国际分工的深入、产业转移，出口加工区开始设立。
园区标准厂房指在指定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。
标准化厂房的“标准”与行业性质有关，因为各行业的标准化厂房用途、结构、设备和资金等情况不同。因此，不同行业没有统一的标准化厂房。相同行业，在一定范围内有一定的标准规范，这种“标准”也是相对而言的。标准厂房开发建设的主要依据有：一是根据承租者所提供的标高、跨度等相关数据建造厂房，属于用途特定厂房；二是预先建设好的标准厂房待租或待售，没有生产使用的针对性，属于用途待定厂房。
园区厂房在结构上有其特殊性：按建筑物以其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类。砖木结构建造简单，材料容易准备，费用较低；砖混结构是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型；钢筋混凝土结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅；钢结构能建超高摩天大楼，又能制成大跨度、高净高的空间，适合大型公共建筑。
洁净厂房也叫洁净室，是指将一定空间范围内之空气中的微粒子、有害空气、细菌等之污染物排除，并将室内之温度、洁净度、室内压力、气流速度与气流分布、噪音振动及照明、静电控制在某一需求范围内而所给予特别设计的厂房。洁净厂房与普通工作车间相比较为突出的特点，就是无尘、洁净度高、不存在任何污染物。
洁净厂房是一个应用行业非常广泛的基础性配套产业，并根据行业的精密与无尘要求，等级差别也较大。微电子工业：是当前对洁净室要求最高工业洁净业，此外，如现代工业中的液晶、光纤等的生产，同样有洁净度的要求。医药工业：药品、医院、手术室、实验室。食品工业：食品的无菌包装，在保持食品色、香、味、营养等方面也优越于高温杀菌的罐装食品。其他行业：其他如宇航工业、精密机械工业、仪器仪表工业、精细化学工业等。
园区内的工业地产按厂房层数分：单层厂房、多层厂房、混合层厂房。厂房跨度的数量和方向分：单跨厂房、多跨厂房、纵横相交厂房。.按厂房跨度尺寸分：小跨度（小于等于12米）、大跨度（15-36米单层工业厂房）。按车间生产状况分：冷加工车间、热加工车间、恒温湿车间、洁净车间、其他特种状况车间。
园区内的工业厂房根据产品生产特点分类 .一般性生产厂房：正常环境下生产的厂房。爆炸和火灾危险性生产厂房：正常生产或储存有爆炸和火灾危险物的厂房。处在恶劣环境下的生产厂房：多尘、潮湿、高温或有蒸汽、振动、烟雾、酸碱腐蚀性气体或物质、有辐射性物质的生产厂房。
园区工业地产按照厂房类型分类 标准厂房：适用于电子、制衣、皮具、首饰、玩具、小家电等行业。简易厂房：适用于小五金、小机械、塑料、纸品等行业。特殊厂房：多功能，个性化建筑物，特殊设施有龙门吊（3吨、5吨）；行车（5吨、10吨、15吨）。
园区工业地产按照持有者和产权证分类可分为：开发区所有的厂房通常是标准厂房，而标准厂房包括外资企业和内资企业的部分或者全部厂房，也包括在某个开发区境内专业从事厂房建设和租赁的公司的厂房。产权证分为拥有合法产权的厂房和没有产权的厂房。通常是没有因土地产权证而导致，其中又包括已经接受违章建设处罚和没有接受违章建设处罚两种方式。
工业地产是狭义的产业地产，是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括生产型、仓储型及办公型三种类型。工业用房可以作为商业用途。房子本身是没有使用属性，只有土地有使用性质。工业用地理论上讲可以转为商业用地，但实际操作起来很难。若是将工业用房改变为商业用途，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
园区工业地产从规划来讲，须要符合所在地区、城市、乡镇总体规划布局。节约用地，不占用良田及经济效益高的土地，并符合国家现行土地管理、环境保护、水土保持等法规有关规定。有利于保护环境与景观，尽量远离风景渫览区和自然保护区，不污染水源，有利于三废处理，并符合现行环境保护法规规定。
（1）生产型
生产型园区是直接为制造业企业进行工业生产而建设的产业园区，形态以标准厂房、多层厂房、为生产配套的基本办公，研发物业载体为主。
最典型的生产型园区是成立于1994年的苏州工业园区。苏州工业园区是我国和新加坡两国政府间合作的旗舰项目，行政区划面积278平方公里，其中，中新合作区80平方公里，下辖四个街道，常住人口约80.78万。近年来，该园区大力发展高端高新产业，尤其是智能制造板块，推动制造工厂向企业总部转型。百度、华为、滴滴、科大讯飞、苹果、微软等都在园区设立了人工智能相关领域研发或创新中心。
（2）仓储型
即物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，包括物流仓库、配送中心、分拨中心等等。
目前国内物流地产已形成了如下竞争格局：以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。其中普洛斯规模可谓物流地产的霸主。截止2018年3月，普洛斯已进入38个城市，开发并管理着267个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3,340万平方米。
（3）办公型
即商务园区，以商务办公功能为主，吸引中小企业及大型企业功能单元入驻，形成一定的产业集群和规模效应。形态包括办公楼、商务独栋、研发中心及各类基础配套等。
我国最典型的办公型园区是亿达中国旗下的商务园。亿达中国第一个商务园是1998年开发的大连软件园，也是大连市第一个商务园。目前，亿达中国已在全国15城开发运营了30个商务园区，成为名副其实的商务园区之王。
园区工业地产按照工业厂房按其建筑结构可分为单层工业建筑和多层工业建筑。多层工业建筑的厂房绝大多数见于轻工、电子、仪表、通信、医药等行业，此类厂房楼层一般不是很高。机械加工、冶金、纺织等行业的生产厂房一般为单层工业建筑，并且根据生产的需要，更多的是多跨度单层工业厂房。
包装印刷、功能材料行业由于设备规格比较特殊，首层层高要求不低于12米。机械装备行业由于设备较高，首层层高要求不低于10米。家电、家具、五金、电子信息、机器人、生物医药、塑料制品行业首层层高要求不低于8米。其他行业首层层高一般6米即可。
对于有重型设备的行业，如机械装备、家用电器、机器人、包装印刷、五金等行业，首层地面荷载需要2吨/平方米，其他行业一般在1.5吨/平方米及以下荷载标准。
园区工业地产按照其用途范围，可分为：.主要生产厂房：是指完成一整套生产工艺程序的房屋。.辅助生产厂房：是指辅助主要生产厂房的厂房部分。.动力用厂房：是为主要生产厂房提供生产过程中所需的能源的场所。.储藏用库房：也就是仓库。仓库是厂房一种，仅用于储藏物品的厂房称为储藏用库房。运输工具用房：用于停放运输工具的厂房，正常的生产车间是不需要单独开辟运输工具用房的。
一般来说，园区内的工业厂房一般厂房配套有：1.车间；2.办公楼；3.宿舍；4.电房；5.泵房；6.门卫室；7.水；8.电；9.道路；10.消防；11.绿化；12.排水；13.排污。
园区内的工业厂区用地面积应满足生产工艺和运输要求，并预留扩建用地。.有废料、废渣的工厂，其堆存废料、废渣所需面积应满足工厂服务年限的要求。.居住用地应根据工厂规模及定员，按照国家、省、市规定的定额，计算所需面积。.施工用地应根据工厂建设规模、施工人数、临建安排等因素考虑。
工业厂房选址对工程地质的要求应开发震断层和基本烈度高于九度她震区，泥石流、滑坡、流砂，溶洞等危害地段，以及较厚的三级自重湿陷性黄土、新近堆积黄土、一级胀土等地质恶劣区。应开具有开采价值的矿藏区、采空区，以及古井、古墓、坑穴密集的地区，场地地基承载力一般应不低于0.1Mpa。
工厂容积率是总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率计算公式：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。单层工业厂房的结构组成一般分为两种，墙体承重结构和骨架承重结构；厂房的骨架由下列构件组成，墙体仅起围护结构：屋盖结构；吊车梁；柱子；基础；外墙围护系统；支撑系统。
园区工业厂房的建筑密度，建筑密度是指项目规划建设用地范围内，所有建筑物的基底面积（即建筑物首层的占地面积）之和占规划建设用地总面积的百分率，这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。建筑密度=（基底面积÷占地面积×100%）<40%（政府规定）。
工业厂房对于墙体的要求 .按受力不同分：承重和非承重墙，建筑物内部只起分隔作用的非承重隔墙；.按材料不同分：砖墙、石墙、土墙、混凝土以及各种天然的、人工墙体；按构造方式不同分：实体墙、空体墙和组合墙三种类型。
园区内工业厂房轴列线间距就是厂房跨度。厂房中两列支柱之间的距离叫厂房跨度，有6米、9米、12米等；一列支柱中两柱之间的距离叫柱距。厂房装修设计对围护和室内装修时，要用气体密封性好、变形小的材料墙面，骨架和保温层最好还是用非熄灭体或难熄灭体。厂房装修设计对墙壁和顶棚装修时，尽量用外表滑润、不会掉灰、不会反光的材料。.多用涂料刷回风地沟、地下的技巧夹层和饰面地表，同时也要采用防水、防潮、防霉的三防措。
园区内的工业厂房装修简洁实用最好，电路设备一定做到位，消防设备是关键，视频监控要准备。而接待办公室装修，不是简单的刷墙、铺地以及吊顶那么简单的事情，而是要体现一个企业的整体形象素质。对企业而言，良好的办公室环境，即不能过于粗放随便，又不能太过高档奢侈。
目前，在原来成熟的园区的基础上，进行了园区更新，其中大部分行业都可以上楼。除了机械装备、涉及到大型设备的零部件生产环节难以上楼，其他环节可以上楼。需要用到的生产设备尺寸大、重量大，需要放在首层，主要包括机械装备、电子信息、五金、机器人等行业。其次，包装、功能材料等行业的生产设备规格大，部分行业由于环保原因需要设置管道，也需要将生产环节放在首层。
对于无法上楼的企业，一般会将仓储和核心部件生产环节放在一层，组装环节放在二层，将办公、展示、会议、检测等功能放在更高楼层，形成“下生产、中组装、上服务”的空间布局。工业上楼6-8层是合理区间。
从技术上来说，大部分行业可以上到高层。考虑到运输成本、工艺流程、厂房建设成本等因素，一般机器生产企业（如家电、家具、电子信息）最高到6层，劳动密集型产业（如服装、制鞋）或知识密集型产业（如医药）企业最高可以到8层。
园区工业厂房工业上楼的三种货运方式 货梯：货梯适用于各类制造业。一般每个标准层至少设置2台载重3吨以上的货梯，并且每个生产单元至少设置1台载重2吨以上的货梯。U型货车通道：这种形式适用于各类制造业。这种形式适用于多层厂房，每层厂房均可作为首层用，2层及以上楼层的层高、荷载一般按照首层设置，柱网宽度适当加宽。AGV+立体仓库：这种形式适用于物料较轻行业，如家电、电子信息、新材料、生物医药、机器人等。基础较好的大企业通过AGV小车运输物料，设置自动化立体仓库。
对于生产过程中需要用到重型设备的制造业（如机械装备、包装印刷等）容积率一般在0.8左右；一般制造业（如五金、机器人等）容积率一般在1.5左右；轻型制造业（如家电、家具、纺织服装、制鞋等）容积率一般在2.0左右；高新技术行业（如电子信息、新材料、生物医药等）容积率较高，一般可达2.5以上。考虑到政策要求、企业家与员工的心理接受程度、运输成本等，立体厂房的容积率最高可达4.0。
园区工业厂房的消防是厂房选址时的重要考量，厂房建设，要选择合适的耐火建筑材料和构建。.按照厂房消防要求配备全套消防设备，火灾监控设备与消防设备联动，以便及早发现和排除火灾隐患。加强火源监管，明火作业要规范，比如设备线路定期检查，生产环境粉尘要达标，静电雷电要监控。.危险化学品、生产原料、货物应按照化学性质、特点分类存储。落实消防责任，组织员工消防培训，提高消防意识，定期组织开展消防演习，让员工掌握防火、灭火、逃生技能。
其中，园区内工业厂房基本消防主要包括水池，泵房，管道，消防栓；.喷淋系统主要包括有感应器，最常见的是在商场；喷雾系统主要适用于化工类行业，喷出来的不是水，是雾，是比较特殊的物质。在工业厂房的高层耐火上，甲、乙类厂房：一级/二级。建筑面积不大于300m²的独立甲乙类单层厂房可采用三级。单多层丙类厂房，多层丁、戊类：一级/二级/三级。
使用或生产丙类液体的厂房和有火花、炽热表面、明火的丁类厂房，不应低于二级。面积不大于500m²的单层丙类厂房或建筑面积不大于1000m²的单层丁类厂房可用三级。甲类厂房不能用防火卷帘划分防火分区，其他都可以。甲乙厂房内的防火墙，耐火极限不低于4h，一二级单层厂房的柱耐火极限不低于2.5和2。
随着产业地产由粗放型经营向专业化、规范化发展升级，产业地产的开发理念和模式开始发生改变，产业地产不再只是进行最基本的工业厂房、物流基地的开发，而是升级为“片区开发”的概念，涉及整个片区的建设，包括区域内商业地产和住宅的打造。而“片区开发”的本质是园区代行政府职能。
租厂房，房租涨得快，有时候还要中途被迫迁厂影响生产，但从短期来看，租厂房前期成本低，投产快，资金流动风险低，适合一些初创型企业。买厂房，前期投入高，风险大，建设时间长，合适的土地资源不好找，但如果建成投产，优势也是显而易见的，不用担心房租，公司的固有资产也增加了，而且自建的厂房更为适应企业的生产需求。
在这样的情形之下，产业综合体和产业新城应运而生，即从原先单一产业功能出发，逐步增加、附着、提升诸如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能。厂房的证件是否齐全。五证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）。
确认土地性质。一定要是国有工业用地。.厂房的使用年限。工业厂房使用年限为50年，使用20年左右。.厂房面积、厂房高度等硬件参数。普通生产需求的企业6-7米，办公需求4-5米层高即可。厂房周边环境和交通。.厂房的消防措施。如消防喷淋、烟感系统、消防栓、防火墙、消防通道等。
工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB137-90）将工业用地分成的三种类型，包括基本无污染、对环境有一定干扰和污染、对环境有严重干扰和污染的工业用地。
在园区的规划中，工业用地可分为三类：
一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。在规划图纸中用字母M1表示。
二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干乱和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。在规划图纸中用字母M2表示。
三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业制革工业、建材工业等用地。在规划图纸中用字母M3表示。
在园区工业用地中的行业分类：
第一类行业：银行业、证券业、保险业、其他金融活动业、居民服务业、其他服务业、租赁业、商务服务业、住宿业、餐饮业、批发业、零售业、仓储业、邮政业、电信和其他传输服务业、计算机服务业、软件业、卫生、社会保障业、社会福利业、新闻出版业、广播、电视、电影和音像业、文化艺术业、教育、研究与试验发展、专业技术业、科技交流和推广服务业、城市公共交通业。
第二类行业：房地产业、体育、娱乐业、水利管理业、环境管理业、公共设施管理业、农副食品加工业、食品制造业、饮料制造业、烟草制品业、纺织业、纺织服装、鞋、帽制造业、皮革、毛皮、羽绒及其制品业、林业、农业、畜牧业、渔业、农、林、牧、渔服务业、木材加工及木、竹、藤、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷业和记录媒介的复制、文教体育用品制造业、化学纤维制造业、医药制造业、通用机械制造业、专用机械制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、非金属矿物制品业、金属制品业、橡胶制品业、塑料制品业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、工艺品及其他制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业、电力、热力的生产和供应业、燃气生产和供应业、水的生产和供应业、房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业、地质勘查业、铁路运输业、道路运输业、水上运输业、航空运输业、管道运输业、装卸搬运和其他运输服务业。
第三类行业：石油加工、炼焦及核心燃料加工业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、有色金属冶炼及压延加工业、石油和天然气开采业、黑色金属矿采选业、有色金属矿采选业、非金属矿采选业、煤炭开采和洗选业、其他采矿业。
产业园区内的工业用地，可以以企业厂房为核心，做配套工程：如职工宿舍、企业研发楼（写字楼），职工活动场地，孵化园等。一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、工艺品制造工业等。二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业等。三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业、冶金工业、化学工业等。
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